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摘要: 北京公佈5年的住宅用地供應計劃，住宅用地的計劃供應量大幅增加。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角後，豪宅的“土壤”正在“被消失”。
日前，北京公佈瞭未來5年內供地將達6000公頃的土地計劃。僅2017年就高達1200公頃，相比原本在2月公佈的今年610公頃的住宅計劃供地量幾近翻倍。6000公頃的土地供應絕不是小數字，未來的供應主要分佈在哪兒？自主房地塊成大供應大戶後，租購並舉的樓市格局又將有什麼變化？這些都成為業內外關註的焦點。
未來5年供應達6000公頃
10天前，北京剛剛按住建部和國土部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》的要求，公佈瞭《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》：自2017年開始的5年供地計劃，供地規模將達到6000公頃，僅2017年就高達1200公頃，相比原本在2月公佈的今年610公頃的住宅計劃供地量幾近翻倍。
據悉，北京住宅供地計劃較之前版本上調至1200公頃，與2016年計劃持平，但比原計劃上調近2倍，其中保障性安居工程用地供應較原計劃增加200公頃，商品住宅用地信貸利率最低2017較原計劃增值1.5倍，由260公頃增加至650公頃。
2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約占70%，租賃類約占30%。 看似簡單的新聞數據的發佈，其中蘊含著北京樓市未來發展的關鍵信息。 一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。
今年以來，北京的供地步伐明顯加快。 從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計36宗住宅地塊。截至4月25日，已有21宗成交。而按照5年供地計劃，未來北京仍將保持高頻高效的供地節奏，盡管如此，仍未阻擋房企的拿地熱忱。
自主房地塊成供應大戶
4月25日下午，北京三宗自住房地塊在國土局進行現場拍賣。3宗地分別位於朝陽管莊、大興瀛海鎮、門頭溝永定鎮，總價80.9億元，項目建成後將提供約23萬平方米自住型商品住房。最近與樓市低調表現有些許不同，北京土地市場住宅土地供應力度不斷加大，目前熱度隨天氣越來越熱。
當天的三宗自住房地塊位置優勢明顯，都位於軌道交通沿線等交通便利的區域，因此吸引瞭多傢房企參與競拍。最終，經過55輪舉牌，北京城建以32.6億元摘得，溢價率55.2%，樓面價約為3.18萬元/平米。?其他，大興地塊經過31輪廝殺，被國瑞地產以38億元拿下，溢價率58.33%，樓面價約3.01萬元/平米。?門頭溝地塊隻經過13輪報價，就被中鐵建以10.3億收入囊中，溢價率33.77%，樓面價達19949元/平米。值得註意的是，朝陽和大興兩地塊的樓面價均超過地塊的銷售限價。
記者還註意到，北京此次供地計劃還明確指出建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。在供給方面，除自住房外，租賃房新建計劃也達到歷史最高，該計劃強調稱要研究擴大租賃住房賦權，進一步擴大向非京籍傢庭提供公共租賃住房。而隨著北京自住房土地增加，北京土地供應結構正在發生明顯調整，預計未來幾年自住房對北京房價的抑制作用將繼續放大。
近日，北京市住建委發佈通知，稱在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點，將從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩定就業的新北京人分配，安排70%房源面向北京市戶籍無房傢庭分配。4月12日北京市住建委表示，近期將中國信託信貸利率啟動第二批次的房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源的專項配租登記。
北京開展新北京人公租房專項配租曾一度引起熱議。對此，北京房地產協會副會長陳志表示，此舉並不會影響到京籍無房傢庭的利益。本次試點的自住房項目為轉化項目，並不在今年自住房供地和開工計劃內，對於京籍無房傢庭而言，實際上是新增瞭幾千套自住房，京籍傢庭的利益不僅沒有被損害，而是從中受益。這次試點和加大住房供應政策同步實施，將對北京市平抑房價、促進住房市場平穩健康發展提供重要支撐。
改善型新房或稀缺
北京公佈5年的住宅用地供應計劃，住宅用地的計劃供應量大幅增加。一方面，從供需關系上大量增加供給，緩解供需矛盾，有效起到穩定房價的作用;另一方面，這對於引導市場預期也將帶來良好的影響，更加有利於促進房地產市場健康發展。
但是，在150萬套房源中，不受戶型限制的改善房源隻有21萬套左右，因此改善型戶型的供應和需求矛盾會更加突出。隨著未來五年內北京市土地供應主要以保障剛性需求為主基調，占據優質地段的改善型樓盤也將更加稀缺。
在北京市場上來看，高端改善型產品會更加彌足珍貴。 泰禾 昌平拾景園項目負責人表示，從去年開始，房地產階段性過熱，是本次調控的主要原因之一；另外，保證 房價環比不增長 的政治任務也是此輪調控的重要原因；此外，將北京打造成 國際一流宜居之都 的城市定位更是此輪調控的目標。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析稱，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特征，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。此外， 價格封頂 都會對土地周邊樓市帶來明顯影響，預計後續住宅土地的限價都會穩定市場。預期2017年，北京房價出現穩中微降的可能性非常大。
北京土地供應結構的改變與此前政府推出的限購、限貸、限 商改住 、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。 北京市房地產業協會秘書長陳志認為，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。
豪宅項目生存空間縮國泰信貸小？
樓市三段論會回歸，即 低端有保障、中端有支撐、高端有市場 。 張大偉預測，除瞭保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。
數據顯示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。
關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角後，豪宅的 土壤 正在 被消失 。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。
但市場也有不同觀點。在亞豪機構市場總監郭毅看來，在未來三個70％供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的 改善＋高端需求 。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化後，會給豪宅市場帶來新空間。
信報記者朱盈潔
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